[한국시니어신문] 30년 전 결혼과 함께 마련한 아파트에서 살고 있는 이순자씨(68)는 최근 고민이 많다. 국민연금만으로는 생활이 빠듯한데, 집값은 올랐지만 현금이 부족한 상황이다. "집은 있는데 돈이 없다"는 말이 실감난다. 이씨처럼 부동산은 있지만 현금흐름이 부족한 시니어들이 많다.

한국의 시니어들은 전체 자산의 70% 이상을 부동산에 집중하고 있다. 이는 다른 나라와 비교해도 매우 높은 수준이다. 미국이나 일본의 경우 50% 내외인 것과 대조적이다. 문제는 부동산은 유동성이 낮아 필요할 때 현금으로 바꾸기 어렵다는 점이다. 하지만 잘 활용하면 부동산이 든든한 노후자금원이 될 수 있다.

특히 최근 부동산 가격 상승으로 자산 가치는 늘었지만 현금흐름은 부족한 이른바 '하우스 푸어' 시니어들이 늘어나고 있다. 이들에게는 부동산을 활용한 현금흐름 창출이 절실한 과제다.

주택연금, 집을 연금으로 바꾸는 마법

주택연금은 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 연금을 받는 제도다. 한국주택금융공사에서 보증하는 공적 제도로, 집을 팔지 않고도 현금흐름을 만들 수 있는 가장 안전한 방법이다. 2007년 도입 이후 가입자가 꾸준히 늘어 현재 10만 가구를 넘어섰다.

가입 조건은 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 보유 주택의 공시가격이 12억원 이하여야 한다. 2025년 현재 12억원 한도가 유지되고 있어 더 많은 시니어들이 혜택을 받을 수 있다. 대출한도는 주택 담보인정가치의 최대 60%까지 가능하다.

실제 지급액 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 약 89만 2천원을 수령할 수 있다. 연령이 높을수록 월 지급액이 증가하는 구조다. 실제 사례를 보면, 시가 6억원인 아파트를 소유한 65세 부부의 경우 월 약 120만원의 연금을 평생 받을 수 있고, 70세라면 월 140만원 정도로 늘어난다.

 

주택연금의 수령 방식은 종신지급방식, 확정기간혼합방식, 대출상환방식 등으로 나뉜다. 종신지급방식은 평생 연금을 받는 가장 기본적인 방식으로, 정액형(매월 동일 금액), 초기증액형(초기 3~10년간 더 많이 받다가 이후 감액), 정기증가형(3년마다 4.5%씩 증가) 중 선택할 수 있다.

 

확정기간혼합방식은 일정 기간 동안만 받는 대신 월 지급액이 더 많으며, 대출상환방식은 기존 주택담보대출을 상환하고 나머지를 연금으로 받는 방식이다. 특히 우대형 주택연금의 경우 부부 기준 2억 5천만원 미만의 1주택 소유자이면서 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반형 대비 최대 20% 더 수령할 수 있다.

 

주택연금은 저당권방식과 신탁방식 두 가지 담보제공방식이 있다. 저당권방식은 가입자가 소유권을 유지하며 근저당권만 설정하는 방식이고, 신탁방식은 주택을 공사에 신탁하여 소유권을 이전하는 방식이다. 신탁방식의 경우 가입자 사망 시 배우자에게 자동으로 연금이 승계되며, 보증금이 있는 일부 임대도 가능하다는 장점이 있다.

또한 주택연금 지킴이 통장을 통해 월 185만원까지는 압류가 금지되어 더욱 안전하게 연금을 수령할 수 있다. 만약 둘 다 사망하더라도 상속인은 주택을 처분해 대출금을 상환하고 나머지는 상속받는다. 주택가격이 대출잔액보다 적더라도 상속인이 부족분을 부담할 필요는 없다. 이를 '비소구 대출'이라고 하는데, 주택연금의 가장 큰 장점 중 하나다.

주택연금의 장점은 평생 거주하면서도 안정적인 현금흐름을 얻을 수 있다는 것이다. 또한 연금 수령액은 비과세이고, 재산세도 25% 감면받는다. 국민연금이나 기초연금 수급에도 영향을 주지 않는다. 건강보험료 산정 시에도 소득으로 인정되지 않아 추가 부담이 없다.

단점은 상속할 재산이 줄어든다는 것이다. 또한 중도에 이사를 가야 할 경우 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 대출금리도 시중 금리에 연동되어 변동될 수 있다. 하지만 자녀들이 경제적으로 독립했고 현재 생활이 더 중요하다면 충분히 고려할 만한 선택이다.

역모기지 대출, 유연한 자금 활용

역모기지 대출은 주택연금과 비슷하지만 은행에서 취급하는 상품이다. 매월 정액을 받는 주택연금과 달리 필요할 때 필요한 만큼 대출받을 수 있어 유연성이 높다.

대출한도는 주택 시가의 50~70% 수준이고, 이자율은 변동금리가 적용된다. 현재 금리는 연 4.5% 내외로 형성되어 있다. 이자는 복리로 계산되어 대출잔액에 누적되고, 주택 처분 시 또는 사망 시 일시 상환한다.

역모기지 대출의 장점은 일시에 큰돈이 필요할 때 유용하다는 것이다. 의료비나 자녀 결혼자금 등 목적이 명확한 경우에 적합하다. 또한 중도 상환도 가능해 상황 변화에 대응하기 쉽다.

하지만 이자 부담이 매년 늘어나고, 주택가격이 하락하면 담보 부족 상황이 발생할 수 있다는 위험이 있다. 따라서 신중한 검토가 필요하다.

부동산 임대수익으로 현금흐름 창출

여러 채의 부동산을 소유하고 있다면 임대수익을 통한 현금흐름 창출을 고려해볼 수 있다. 특히 자녀들이 독립한 후 집이 넓다면 일부를 임대하는 방법도 있다. 최근에는 '룸셰어링'이나 '홈스테이' 같은 새로운 임대 형태도 인기를 끌고 있다.

현재 임대수익률 현황 2025년 현재 임대수익률이 극악인 소규모 꼬마빌딩이나 상가와 달리 1000억원 이상 초대형 빌딩은 여전히 임대수익률 4~5% 수준을 유지하고 있다. 일반 주택 임대수익률은 지역과 입지에 따라 차이가 크지만, 일반적으로 연 3~5% 수준이다. 강남 아파트는 2~3%, 지방 주택은 5~7% 정도로 보면 된다. 상가의 경우 더 높은 수익률을 기대할 수 있지만 공실 위험도 고려해야 한다. 오피스텔은 주택과 상가의 중간 정도로 4~6% 수준이다.

임대수익의 장점은 매월 안정적인 현금흐름을 얻을 수 있다는 것이다. 또한 부동산 가격 상승에 따른 자본이득도 기대할 수 있다. 특히 인플레이션 시기에는 임대료도 함께 오르는 경우가 많아 실질 구매력을 유지할 수 있다.

하지만 임차인 관리, 시설 보수, 세금 신고 등의 번거로움이 있다. 나이가 많을수록 이런 관리 업무가 부담스러울 수 있다. 이 경우 부동산 관리업체에 위탁하는 방법도 있지만, 수수료(임대료의 3~5%)가 발생한다.

세금 부담과 주의사항 특히 종합부동산세나 임대소득세 등 세금 부담을 미리 계산해봐야 한다. 임대소득이 연간 2,000만원을 초과하면 종합소득세 대상이 되고, 다른 소득과 합산되어 높은 세율이 적용될 수 있다. 2,000만원 이하라면 분리과세(14%)를 선택할 수 있어 세 부담이 줄어든다.

월세와 전세 중 어느 것이 유리한지도 고민해야 한다. 월세는 매월 현금흐름이 생기지만 관리가 번거롭고, 전세는 목돈을 받지만 재투자처를 찾아야 한다. 현재 금리 상황에서는 전세보다 월세가 더 유리한 경우가 많다.

소형 상가 투자 시 주의사항

일부 시니어들은 안정적인 임대수익을 위해 소형 상가 투자를 고려한다. 하지만 2025년 현재 개인이 주로 투자하는 지식산업센터, 상가, 오피스텔 시장은 거래가 크게 위축되어 있으며, 대출강화, 경공매 증가 등 영향으로 수익형부동산 회복은 쉽지 않을 전망이다.

상가 투자 시에는 입지가 가장 중요하다. 유동인구가 많고 접근성이 좋은 곳이어야 한다. 지하철역이나 버스정류장 근처, 대학교나 병원 주변 등이 선호된다. 또한 주변 상권의 변화 가능성도 살펴봐야 한다. 대형마트나 온라인 쇼핑몰의 영향으로 기존 상권이 쇠퇴할 가능성은 없는지 확인해야 한다.

상가의 종류도 다양하다. 근린생활시설은 일반적인 상가로 음식점, 카페, 사무실 등이 들어선다. 수익률은 4~6% 정도다. 오피스텔 상가는 사무용도로 임대하는 경우가 많고, 수익률은 3~5% 수준이다. 골목상가는 높은 수익률(6~8%)을 기대할 수 있지만 공실 위험도 크다.

상가 관리비도 고려해야 한다. 주택과 달리 상가는 관리비가 상당히 높을 수 있다. 특히 대형 건물의 경우 엘리베이터, 주차장 관리비 등이 부담될 수 있다. 또한 임차인이 바뀔 때마다 인테리어 공사비도 발생할 수 있다.

세금 부담도 만만치 않다. 상가는 주택과 달리 양도소득세 장기보유특별공제 혜택이 적다. 또한 임대소득세율도 높아 수익성에 악영향을 줄 수 있다. 종합부동산세 부담도 있을 수 있어 투자 전 정확한 세금 계산이 필요하다.

실버타운 투자의 명암

 

2025년 인구 5명 중 1명이 65세 이상 인구인 초고령사회에 진입하면서 고령화 사회를 대비한 실버타운에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 실버타운 투자는 일반 부동산 투자와는 성격이 다르다. 단순한 투자 수익보다는 미래의 거주 목적이 더 큰 비중을 차지한다.

실버타운 유형과 가격 실버타운은 크게 분양형과 임대형으로 나뉜다. 2025년 실버타운의 분양가는 서울 4억~5억원, 부산 3억~4억원, 대구 2억 5천만원~3억원 등으로 지역에 따라 다르다. 서울 소재 실버타운 보증금은 4억~6억원이며, 부부 2인 기준 생활비는 300만~400만원선이다.

 

월 생활비가 150만원 이하인 저가 실버타운은 전국에 6곳이 있다. 경우에 따라서는 자택에서 생활하는 것보다 비용이 적게 들 수 있다. 2023년 12월 서울 종로구 평창동에 문을 연 '평창 카운티'의 경우 최소 입주 보증금은 3천만원으로, 수도권 실버타운 평균 보증금인 3억원~5억원에 비하면 상당히 합리적한 금액이다. 

 

분양형 실버타운의 경우 입주 시 3억~10억원의 큰 돈이 들어간다. 하지만 평생 거주할 수 있고, 의료시설과 각종 편의시설을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 일부 상품은 사망 시 입주금의 일정 비율을 돌려주기도 한다. 

임대형은 초기 비용 부담이 적지만, 매월 관리비와 식비 등을 내야 한다. 월 200만~400만원 정도의 비용이 발생한다. 건강악화 시 케어 서비스를 받을 수 있어 홀로 사는 시니어들에게는 매력적인 선택지다.

 

 

올해 11월 입주 예정인 경기도 의왕시 의왕백운밸리에 자리잡은 시니어주택 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침’은 다양한 주거 서비스와 부대시설을 갖추고 있다. 전담 영양사가 준비하는 식사, 청소와 분리수거를 책임지는 하우스키핑, 빨래 걱정 없는 세탁 서비스, 각종 스케줄 예약 등 비서 역할을 하는 컨시어지 서비스 등을 누릴 수 있다.

 

여기에 5성급 호텔 수준의 커뮤니티와 24시간 토탈 라이프케어 프로그램이 결합된 ‘클럽 포시즌’을 마련해 입주민들의 다양한 활동을 지원한다. 클럽 포시즌은 약 1만1000㎡(3500여 평)에 달하는 주민공동시설로 실내 수영장(25m 3레인), 실외 썬큰 수영장, 골프연습장(스크린 15석ㆍ스크린룸 5실), 휘트니스(약 220평), 호텔식 사우나와 바디케어(호텔식 스파숍) 등으로 구성된다.

 

법무법인 율촌, 가립회계법인, 하나투어 등 각 분야 전문업체들이 입주민을 위한 맞춤형 서비스를 제공한다. 입주자들의 전화 한 통이면 해당 업체의 담당 전문가가 분야별 맞춤형 서비스를 제공할 수 있도록 전담 직원 및 창구가 마련된다.

실버타운 선택 시 고려사항 투자 관점에서 보면 실버타운은 수익성보다는 본인의 미래 거주 목적이 더 크다. 시설과 서비스 수준, 운영업체의 안정성 등을 종합적으로 고려해야 한다. 특히 운영업체가 부실해지면 투자금을 회수하기 어려울 수 있어 주의가 필요하다.

실버타운 선택 시에는 몇 가지를 반드시 확인해야 한다. 첫째, 운영업체의 재무상태와 운영 경험이다. 둘째, 의료진과 간병 서비스의 질이다. 셋째, 입주자들의 만족도와 시설 상태다. 넷째, 계약 조건과 환불 규정이다.

최근에는 '에이징 인 플레이스(Aging in Place)' 개념도 주목받고 있다. 이는 익숙한 곳에서 계속 살면서 필요한 서비스만 받는 방식이다. 집에서 방문 간병이나 가사 서비스를 받는 것이 대표적이다. 비용 면에서도 실버타운보다 유리할 수 있다.

부동산 활용 전략의 핵심

부동산을 활용한 노후자금 마련의 핵심은 본인의 상황에 맞는 최적의 방법을 선택하는 것이다. 상속 계획이 있고 현금흐름이 부족하지 않다면 그대로 보유하는 것이 좋다. 하지만 현재 생활이 어렵다면 주택연금이나 역모기지를 적극 검토해볼 만하다.

의사결정 시 고려사항 의사결정 시 고려해야 할 요소들은 다음과 같다. 첫째, 현재 현금흐름 상황이다. 국민연금과 기타 소득만으로 생활이 가능한지 점검해야 한다. 둘째, 건강상태와 기대수명이다. 건강하고 장수할 가능성이 높다면 주택연금이 유리하다. 셋째, 상속 계획이다. 자녀들에게 재산을 물려주고 싶다면 신중하게 결정해야 한다.

임대사업을 고려한다면 관리 능력과 세금 부담을 미리 계산해봐야 한다. 나이가 많을수록 직접 관리보다는 전문업체에 위탁하는 것이 좋다. 또한 임대소득에 따른 세금 부담과 건강보험료 증가 등도 고려해야 한다.

부동산 시장 변화와 대응 2025년 부동산 시장은 경제 둔화 우려와 정책 불확실성 심화로 매수심리가 위축되고 있다. 금리하락의 폭과 속도가 부동산 반등시점을 좌우할 것으로 전망된다.

부동산 시장의 변화도 주목해야 한다. 인구 감소와 고령화로 향후 부동산 수요가 줄어들 가능성이 있다. 특히 지방 소도시의 경우 이런 현상이 더욱 두드러질 것으로 예상된다. 따라서 장기적인 관점에서 부동산 투자를 고려해야 한다.

최근에는 '부동산 분할 소유' 같은 새로운 투자 방식도 등장하고 있다. 하나의 부동산을 여러 명이 나누어 소유하는 방식으로, 소액으로도 좋은 입지의 부동산에 투자할 수 있다. 하지만 법적 리스크가 있을 수 있어 신중하게 검토해야 한다.

균형잡힌 자산 구성의 중요성 무엇보다 중요한 것은 부동산에만 의존하지 않는 것이다. 부동산은 노후자금의 한 축일 뿐, 연금과 금융자산을 균형 있게 구성해야 안정적인 노후를 보낼 수 있다. 전체 자산에서 부동산 비중이 70%를 넘지 않도록 관리하는 것이 바람직하다.

집은 단순한 거주 공간을 넘어서 노후의 든든한 버팀목이 될 수 있다. 하지만 현명한 선택과 계획이 필요하다. 전문가와 상담을 통해 본인에게 맞는 최적의 방법을 찾아보길 권한다. 특히 주택연금의 경우 한국주택금융공사에서 무료 상담을 받을 수 있으니 적극 활용하기 바란다.

부동산을 활용한 노후자금 마련은 단순히 돈을 버는 것이 아니라, 인생의 마지막 단계를 어떻게 보낼 것인가에 대한 중요한 결정이다. 충분한 정보 수집과 신중한 검토를 통해 현명한 선택을 해야 한다.
　

[한국시니어신문 김시우 기자] woo7@kseniornews.com